The Lucan - Autograph Collection Residences——图片 1

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买方顾问推荐

The Lucan - Autograph Collection Residences

Chelsea · SW3

£1,770,500

Available

本房产用于市场参考。Prime Legacy Homes 作为独立买方顾问，仅代表买方一侧；本房产的卖方代理由其他公司担任，除非另有书面正式委托。

基本信息

开发商: GRID Properties
地址: 2 Lucan Place London SW3 3PB, SW3
交房时间: Q1/2025
物业管理费: yes
一居室起价: £1,770,500
两居室起价: £3,850,000

配套设施

礼宾服务
停车位

投资尽调信息

买家在下决定前需要掌握的事实，无论我们是否已经拿到，都在此逐项列出。留白会被读成「无需披露」，而标明状态才说清楚：这一项目前仍未取得。

投资尽调信息：13 项中已确认 1 项

分母只计入适用于本房产的项目。目前多数房源的确认比例偏低：卖方给到什么我们就披露什么，其余持续追问，而不会用推测填补空白。

足以叫停交易的事实

其中任何一项都可能让交易告吹，报价前务必问清。

产权性质: 尚未取得——已向卖方索取
租约剩余年限: 尚未取得——已向卖方索取
物业管理费: yes
地租: 尚未取得——已向卖方索取
地租调整机制: 尚未取得——已向卖方索取
能效等级（EPC）: 尚未取得——已向卖方索取
市政税税级: 尚未取得——已向卖方索取

楼宇安全

格伦费尔大火之后的一系列问题，直接决定单位能否转售与再融资。

EWS1 表格状态: 尚未取得——已向卖方索取
外墙与包覆材料状况: 尚未取得——已向卖方索取
楼宇保险安排: 尚未取得——已向卖方索取
Section 20 计划工程: 尚未取得——已向卖方索取
物业管理公司: 尚未取得——已向卖方索取

在租收益

适用于带租约出售或已有出租记录的房产。

现行租金: 不适用——以空置状态交付，未带租约
租约类型: 不适用——以空置状态交付，未带租约
租约到期日: 不适用——以空置状态交付，未带租约
近三年空置情况: 尚未取得——已向卖方索取

看房前，可委托我们向卖方追问任何仍未取得的项目。

净收益率计算器

按您自己的假设测算这套房产的回报，数据随输入即时更新。

购入与租金

购买价格

已按指导价预填，可自行修改以测算您的报价。

预期月租金

以英镑计的月租金，未扣除各项支出。

年度物业管理费

以英镑计的年度金额，以租约载明为准。

其他年度支出

地租、出租管理、保险与维修等。

测算假设

假设值最近复核于 2026-08-18。以下每一项都是我们代您设定的假设，且都可以自行修改。

空置率（%）

一年中无租金收入的比例。默认 10%，约合五周。

物业费年涨幅（%）

按复利计入整个测算期。伦敦楼盘的涨幅长期高于通胀。

大修准备金（每年英镑）

为 Section 20 大修工程预留的年度准备金，默认每年 2,500 英镑。

其他购置费用（英镑）

律师费、验房与产权查询等，不含印花税。

出售费用（%）

退出时的中介与律师费用，按售价比例计。

房价年涨幅（%）

默认每年 2%。零增长与被迫出售两栏始终并列显示。

目标内部收益率（%）

您希望在五年内取得的回报，我们据此倒算所需的房价涨幅。

融资

贷款成数（%）

填 0 即按全款购买测算。

按揭执行利率（%）

按只还息方式测算，即您实际支付的合同利率。

压力测试加点（百分点）

银行做还款能力测试时在执行利率上加的点数，不得低于 2——没有银行会用更宽松的标准。

买家情况

此为名下第二套及以上住宅您在全球范围内已拥有其他住宅，需按较高税率加征印花税。印花税意义上的非英国居民交割前 12 个月内在英停留少于 183 天，需加征非居民附加税。

持有方式

个人不得将按揭利息作为支出扣除，只能按 20% 抵免；公司口径按利润全额以股息分配测算，若利润留存再投资，实际税负会低于此处。

所得税边际税率（%）

默认 45%，即最高税率档，Section 24 在此档影响最大。

测算结果

收益率

毛收益率: 0.00%
净初始收益率: -0.13%
税后净收益率: -0.13%

毛收益率不计空置、物业费、大修与税负，因此只与净收益率并列显示，绝不单独出现。

税前月现金流: -£4,856
税后月现金流: -£4,856
第一年所得税: £0
盈亏平衡出租率: —
印花税（SDLT）: £214,735
购置总成本: £1,990,235
银行压力测试利率: 7.25%
压力利率下的利息覆盖率: 0.00%
达到 8% 内部收益率所需涨幅: 9.91%
十年累计回报: -£475,113
十年年化回报: -6.92%

房价加印花税再加购置费用。自 2028 年 4 月起，估值超过 200 万英镑的住宅将另行加征高价值市政税附加费（HVCTS），本测算尚未计入。

银行利息覆盖率测试

125%——未通过
145%——未通过

为 5 年期的年均涨幅，已计入各项支出、税负与出售费用。

如果市场并不配合

零增长一栏与三年被迫出售一栏始终显示。只呈现乐观情形的预测是销售说辞，不是测算。

	10 年，每年 2%	10 年，每年 0%	被迫出售：3 年内跌 10%
出售价格	£2,158,230	£1,770,500	£1,593,450
扣除费用与还贷后的净收款	£1,041,974	£663,938	£491,314
累计税后租金	-£589,152	-£589,152	-£175,194
投入资金的总回报	-£475,113	-£853,150	-£611,815
投入资金回报率（%）	-51.20%	-91.94%	-65.93%