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简要答案
ATED（企业持有住宅年度税）是对价值超过 £500,000、由公司、含公司合伙人的合伙企业或集合投资计划持有的英国住宅房产征收的年度税。2026-27 年度，位于 £2m–£5m 档位的房产每年需缴 £32,200。
减免可以将税额降至零——最常见的是作为真实商业出租业务一部分持有的房产——但减免并非自动适用，必须每年按时提交 ATED 减免申报表，无论当年是否有税款需要缴纳。
ATED 之上还叠加着入场时 17% 的统一印花税。在把住宅装入公司之前，请测算整个持有期的成本，而不只是收购环节。
延伸阅读
别忘了入场成本
年度税费只有与企业架构在购房时触发的一次性印花税放在一起看，才有意义。
ATED 究竟对什么征税
ATED 按每个纳税期间（4 月 1 日至次年 3 月 31 日）逐套房产计征。税额按房产价值分档，而分档依据的是评估价值而非您支付的价格：房产在固定日期重新评估，评估结果沿用至下一个重估日。
在 2026-27 纳税期间，评估价值落在 £2m–£5m 档位的住宅需缴 £32,200。更高档位的税额显著更高，更低档位则更低；完整的分档表发布在 GOV.UK 上，且几乎每年都会上调。
申报与缴款的截止日为纳税期间开始时的 4 月 30 日——也就是预缴。年中购入房产的公司须在收购后 30 天内申报，并按比例缴纳。
减免——以及减免申报为何关键
大多数真正投入商业用途的企业持有房产完全无需缴纳 ATED。减免涵盖的情形包括：以商业条件出租给与业主无关联的第三方、作为开发商存货持有、为房产交易业务持有、农场住宅，以及向公众开放的房产等。
陷阱在于程序而非实质。减免只有在申报后才生效，而申报是通过「减免声明申报表」完成的——每一项减免、每一个纳税期间都要单独提交。漏报的话，即便从未产生税款，HMRC 仍可处以罚款。年复一年把伦敦公寓出租给无关联租客的公司，每一年仍必须提交申报表。
减免同样依赖事实持续成立。如果出租房产被关联人士——股东、董事、家庭成员——占用，哪怕时间很短，该期间的减免也可能失效，税额随之恢复。
- 以商业条件出租给与业主无关联的第三方
- 作为房产开发或房产交易业务的存货持有
- 每年至少 28 天向公众开放
- 由实际务农者居住的农场住宅
- 由社会住房提供者持有，或用作员工住宿
17% 的入场税
年度税费只是成本中反复发生的那一半。公司购买单套价格超过 £500,000 的住宅，须按整笔价款的 17% 缴纳 SDLT，非英国居民公司则为 19%。以 200 万英镑计算，即 £340,000 或 £380,000——而个人以额外住宅身份购买同一房产为 £253,750。
对于为合资格租赁业务收购房产的公司，另有一项 SDLT 减免，可恢复适用普通税级加额外房产附加费。这项减免值得争取，但附有条件：若合资格用途在追回期内终止，减免会被撤销。
把入场税与年度税加在一起就会发现，企业架构必须自己赚回成本。对于无人出租的自住家庭住宅，它几乎从不这样做。
2028 年 4 月登场的新税
另一项针对高价值住宅的年度税——高价值市政税附加费（HVCTS）——自 2028 年 4 月起施行。税额按档位在每年 £2,500 至 £7,500 之间，以 2026 年的评估价值为基础；它并不限于企业持有的房产，而是不论所有权归属，直接落在住宅本身。
对于由公司持有的 200 万英镑房产而言，这意味着自 2028 年起 ATED 与新附加费会叠加计征。今天所做的任何十年期测算，都应同时纳入这两项。
什么情况下企业架构仍然成立
公司持有并未消失，但适用它的理由已经收窄。在投资组合确实用于出租、可适用 ATED 出租减免的情况下，它仍有价值；在融资成本重要、企业利息处理优于个人受限制的抵扣的情况下，它仍有价值；在传承与股权转让本身才是目的、而非节税的情况下，它同样有价值。
而在房产是自住居所、由业主或家人占用、纯粹为资本增值而持有，或根本没人为年度合规预留预算的情况下，企业架构表现很差。事后拆解架构代价高昂：将房产取出可能同时在公司层面和股东层面触发税负。
请在交换合同之前确定结构。事后更改，等于把入场成本付两遍。
以公司持有 200 万英镑住宅的年度成本
仅列反复发生的成本，入场印花税另计。数据截至 2026 年 8 月。
| 项目 | 金额 | 说明 |
|---|---|---|
| ATED，£2m–£5m 档位（2026-27） | 每年 £32,200 | 若减免适用并按时申报则为零 |
| ATED 减免申报 | 仅申报成本 | 即便无税款也须每年提交 |
| 高价值市政税附加费 | 每年 £2,500–£7,500 | 自 2028 年 4 月起，以 2026 年评估价值为基础；不论谁持有均适用 |
| 市政税（council tax） | 按档位标准税额 | 在上述附加费之外另行缴纳 |
| 公司账目、申报与登记维护 | 持续的专业服务费用 | 包括年度账目、企业所得税与实益所有权申报 |
数据截至 2026 年 8 月。
测算示例：非居民公司持有十年
一家非英国居民公司以 200 万英镑购入伦敦公寓，用作家庭住所，因此无法适用 ATED 减免。
- 成交价£2,000,000
- 按 19% 公司统一税率的 SDLT（17% + 2%）£380,000
- ATED 每年 £32,200，共十年£322,000
- 若以个人名义作为额外住宅购买的 SDLT£293,750
- 若以个人名义购买的 ATED£0
- 十年期企业架构相对个人持有的额外成本多出 £408,250
£380,000 + £322,000 = £702,000，而个人持有为 £293,750，差额 £408,250——尚未计入专业服务费用，也未计入 2028 年 4 月起的高价值市政税附加费。ATED 几乎每年上调，因此按固定 £32,200 计算的十年总额属于保守估计。
您的问题解答
常见问题
200 万英镑的房产每年要缴多少 ATED？
在 2026-27 纳税期间，评估价值落在 £2m–£5m 档位的住宅每年需缴 ATED £32,200。若有减免适用，税额为零——但必须为该期间提交 ATED 减免申报表。
把房产出租能免除 ATED 吗？
可以。以商业条件出租给与业主无关联租客的房产可享减免，税额降至零。但减免不是自动的：每个纳税期间都必须提交减免声明申报表，且一旦有关联人士占用房产，减免可能丧失。
买伦敦住宅，用个人名义还是公司名义更划算？
对于无人出租的住宅，个人持有几乎总是更划算。以 200 万英镑计，非居民公司需缴 £380,000 印花税，外加每年 £32,200 的 ATED；个人以额外住宅身份购买同一房产则为 £293,750 印花税，无 ATED。公司持有通常只有在存在真实租赁业务或传承需求时才划得来。
什么是高价值市政税附加费？
这是自 2028 年 4 月起对高价值住宅征收的新年度税，按档位在每年 £2,500 至 £7,500 之间，以 2026 年评估价值为基础。它针对房产本身，不论持有结构如何，因此对企业持有的住宅会与 ATED 叠加。
资料来源
本页所有数据均取自以下官方指引，于 2026 年 8 月 15 日核对。
重要提示
ATED 分档与 SDLT 税率会随预算案调整，且几乎每年上调。本页所有数据截至 2026 年 8 月，在据以决策前请再次核对 GOV.UK。
本页为一般性信息，不构成税务建议。企业持有涉及企业所得税、资本利得税、遗产税与申报义务，具体结论取决于您的个人情况。在将房产装入或取出公司架构之前，请咨询英国税务顾问。